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La donazione

Donazione immobile, la guida con le informazioni utili 

27 ottobre 2017
 
Una via alternativa alla compravendita per diventare proprietari di un immobile è quella della donazione. idealista news ti presenta una guida con tutte le informazioni utili e una mappa con il numero di donazioni effettuate nel 2017 nelle diverse regioni italiane.

Cos'è la donazione

La donazione è il contratto con il quale un soggetto - il donante - arrichisce per spirito di "liberalità" - ovvero senza alcuna controprestazione -  un altro soggeto - il donatario - trasferendogli un proprio diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti.

Costituiscono oggetto di donazione tutti i beni e i diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come ad esempio, immobili, crediti, aziende, denaro, veicoli o opere d'arte. Possono donare solo coloro che possono disporre liberamente dei propri beni. Sono quindi esclusi i minori, gli inabilitati, gli interdetti e le persone soggette ad amministrazione di sostegno. 

Un caso particolare di donazione è quella che ha per oggetto i beni immobili. La normativa entrata in vigore il 1º luglio 2010 stabilisce che in caso di stipula di una donazione, il proprietario abbia l'obbligo di dichiarare nell'atto stesso che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d'uso e configurazione reale e attuale dell'immobile, pena nullità dello stesso.

Donazione immobile imposte da pagare

Le imposte da pagare su una donazione immobiliare dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.

  • Se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l'imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000 euro
  • Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l'imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro
  • Se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n 104), l'imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000

L'imposta si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dall'eventuale franchigia, le seguenti aliquote che variano anch'esse a seconda del rapporto di parentela tra donante e beneficiario.

  • 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro
  • 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro
  • 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone

 

Imposta di registro ipotecaria e catastale donazione

Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre

  • L'imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell'immobile

  • L'imposta catastale, nella misura dell'1% del valore dell'immobile

L’imposta è dovuta dai donatari per le donazioni e dai beneficiari per le altre liberalità tra vivi. Ai fini dell’imposta sono considerati parenti in linea retta anche i genitori e i figli naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati

Agevolazioni prima casa donazione

Per le donazioni di "prima casa" si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L'agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro).

L'agevolazione prima casa fruita per l'acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile

Base imponibile imposta donazione immobile

La base imponibile delle imposte che gravano su una donazione si determina considerando

  • Per la pienta proprietà: il valore di mercato alla data dell'atto di donazione
  • Per la proprietà gravata da diritti reali di godimento: la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui è gravata
  • Per i diritti di usufrutto, uso e abitaazione (vitalizio) il valore ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale d'interesse e per il coefficiente, relativo all'età del titolare del diritto, come stabilito dalla legge

 

Casa in donazione, quali sono i rischi e come evitarli


Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso e la banca può non concedere un mutuo a chi desidera comprare un immobile il cui venditore l'ha ricevuto in donazione. Vediamo perché e in che modo, grazie anche a una recente sentenza, è possibile evitare problemi.

La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Un tempo piuttosto lungo. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita.

A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017. Tale sentenza, ricalca quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014). In caso di donazione, dunque, è bene difendersi dagli eredi e dalle loro contestazioni.

Innanzitutto, bisogna ricordare che chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”.

L’azione di riduzione della legittima è una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge. In questo modo, chi è stato beneficiato da una donazione del defunto è tenuto a restituire l’immobile agli eredi anche dopo il passaggio di proprietà in proprio favore. Non solo. Se il donatario vende l’immobile a un’altra persona, anche quest’ultima può essere oggetto dell’azione di riduzione degli eredi e, quindi, obbligata a ridare il bene ai legittimari.

L’azione di riduzione non può più essere esperita superato un certo termine. Il diritto degli eredi legittimari di ottenere indietro il bene fuoriuscito dal patrimonio del defunto, che ha leso le loro quote, si prescrive alternativamente quando decorrono: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura della successione, ossia dalla morte del donante. Superato questo arco di tempo, se non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.

La prassi notarile ha però elaborato una soluzione più rapida, convalidata adesso dai giudici. Si tratta di far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo egli si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa.

La sentenza in commento precisa che la rinuncia del legittimario all’azione di restituzione dell’immobile donato è valida anche se compiuta prima della morte del donante e prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Essa, se resa con atto notarile, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque.

Bisogna tuttavia sottolineare che con questo accordo il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà sempre rivendicare anche nei confronti del donante, si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Quindi, le situazioni che possono verificarsi sono le seguenti: se il donante è ancora in vita, il legittimario può solo rinunciare all’azione di restituzione dell’immobile, ciò vuol dire che non potrà più rivendicare il bene donato, ma può comunque agire nei confronti del donatario per ottenere (in diverso modo) la propria parte di legittima; se il donante è deceduto, il legittimario può rinunciare tanto all’azione di restituzione dell’immobile, quanto a quella di riduzione della legittima.

 

E' possibile revocare la donazione di un immobile?


E' possibile per un genitore revocare la donazione di un immobile fatta in favore del proprio figlio? Secondo una recente sentenza della Cassazione, sì, sempre e quando questa avvenga per una condotta "ingrata" e nei termini prescritti dalla legge.

Revoca donazione immobile per ingratitudine

Secondo la sentenza n. 21010 della Corte di Cassazione, donare un bene e poi riprenderselo è possibile se il beneficiario della donazione si è reso colpevole di una condotta ingrata nei confronti del donante. Condotta ingrata è considerata quella che presuppone, ad esempio, una grave ingiuria.

Revoca donazione prescrizione

Ma la revoca può avvenire solo entro un anno da quando si è avuto conoscenza di tali ingiurie. Nel caso in cui le ingiurie siano state ripetute e continue, l'anno decorre dal momento in cui le stesse abbiano raggiunto un livello tale da essere "intollerabili". Una tolleranza che non va valutata secondo la sensibilità individuale e soggettiva, ma secondo il comune sentire.